Scad preturile la apartamente?

Raspunsul la aceasta intrebare poate fi de doua feluri: scurt sau complex.

Raspunsul scurt este DA, raspunsul complex este DEPINDE.
Ramai deci pana la capat sa vezi ambele perspective.

O sa incep cu DA-ul.

Motivul principal pentru scaderea preturilor este scaderea cererii. Oricat cautam analize,
expertize, economisti, tehnicieni, experti care sa isi aduca aportul in analiza acestei
intrebari, mai sigur este sa reduci totul la mecanismele simple dupa care functioneaza
pietele.

Si cel mai simplu mecanism economic este reglajul dintre cerere si oferta. Daca cererea
creste in raport cu o crestere mai lenta a ofertei, pretul creste. Daca oferta creste, dar
cererea scade, pretul scade.

Este o realitate. Cererea a scazut pe fondul COVID-19 si asta se vede cel mai usor in
numarul de lead-uri, de clienti potentiali noi care cer informatii pe proprietatile
disponibilie sau pe proiectele in derulare. Intr-adevar de la o saptamana la alta, numarul
lor a crescut, dar suntem departe de momentul pre-CODIV-19.

Primul efect este ca majoritatea dezvoltatorilor sunt deja mai precauti in ceea ce priveste
extinderea cu noi terenuri, cu noi proiecte sau noi faze ale proiectelor in derulare. Castig
de cauza vor avea proiectele in locatii cheie sau locatii “sursa” cum le mai numim noi, a
caror cerere reala se pastreaza si creste pe termen mediu si lung.

Un alt motiv al scaderii cererii este scaderea veniturilor populatiei si companiilor. COVID-19
a fost ca un tsunami care a ras aproape tot in cale pe termen scurt. Slava domnului ca
doar pe termen scurt. Iata ca de la 15 Mai avem sansa ca gradual sa revenim la o viata
apropiata de normalitate (sau de o noua normalitate:). Probabil venitul mediu al
populatiei va ramane mai jos si post 15 Mai si este demonstrat istoric: preturile
apartamentelor sunt direct proportionale cu veniturile populatiei. Partenerii nostri de la
Kiwi Finance au dezvoltat chiar un indicator care se cheama indice de accesibilitate si
care se calculeaza ca:

Indice de accesibilitate = Pretul Mediu pe Mp Util / Salariul Mediu pe Economie

Istoric din 2004 incoace, acest indice a avut o evolutie intre 1.9 si 5.3 cu minimul in 2004 si
2018 la 1.9 si maximul in 2008 la 5.3.

La 1.9 indicele de accesibilitate, cat a fost in 2004 si in 2018 inseamna ca pretul mediu pe
mp util a fost de doua ori mai mare decat salariul mediu pe economie (calculat desigur in
aceeasi moneda, si anume Euro). La 5.3 cat a fost in 2008 inseamna ca pretul mediu pe
mp util a fost de 5 ori mai mare decat salariul mediu pe economie. Mnimele si maximele
sunt evidentiate cu culori in tabelul de mai jos pentru indicele de accesibilitate la nivel
national. Local el poate sa difere in functie de pretul mediu local si salariul mediu local.

Ce este interesant e ca indicele de accesibilitate la inceputul anului 2020 era fix la 2, adica
foarte putin peste minimul de 1.9, ceea ce inseamna ca preturile si salarii in Romania
erau la un oarecare nivel de echilibru. Partenerii nostri de la Kiwi Finance, pe baza
studiilor interne efectuate, spun ca nivelul de echilibru este undeva intre 2.4 si 2.7. Daca
este asa, inseamna ca inainte de COVID, preturile mai aveau loc suficient sa creasca.

Multumim partenerilor de la Kiwi Finance pentru datele pe care ni le-au furnizat.

Un alt motiv pentru scaderea preturilor este sentimentul de incertitudine care domneste inca
peste tot. Multi nu stiu daca vor mai avea joburi dupa 15 Mai si devin mai precauti.
Incredere pe termen scurt in economie a scazut de asemenea, ramane totusi incredere
pe termen lung, datorata si sprijinului oferit de sistemul financiar din Romania.
Creditarea inca functioneaza.

Atat pentru DA:
● Scaderea cererii
● Scaderea salariilor
● Sentimentul de incertitudine

Trecem mai departe la DEPINDE

“Depinde” este pentru ca aceasta scadere nu este uniforma. In anumite cazuri ea nu se
intampla deloc, preturile ramanand la acelasi nivel pre-COVID-19, in alte parti scaderea
ajunge chiar si pana la 10% sau chiar cateva procente mai mult.

Cazurile in care preturile nu au scazut deloc sunt cazurile proiectelor finalizate sau aproape
finalizate si care au deja un nivel bun al vanzarilor. Dezvoltatorii au construit la costuri de
constructie anterioare COVID-19 si orice scadere de pret acum nu mai poate fi ajustata
din scaderea costurilor de constructie.

Cazurile in care preturile au scazut la capatul celalalt de ~10% este cazul proiectelor fie in
faza mai incipienta de constructie (unde dezvoltatorii au avantajul ca isi si pot renegocia
costurile de constructie), fie in cazurile in care cash-ul conteaza si aici vorbim mai ales
de proiectele care sunt insuficient capitalizate (fie au o finantare bancara mai instabila,
fie contau si pe banii de la clienti pentru dezvoltare).

“Depinde” se refera si la punctul 3 de mai devreme si anume, sentimentul de incertitudine.
Scaderea va continua direct proportional cu cat va continua starea de incertitudine.
Daca criza sanitara se va prelungi post-15 Mai, sunt sanse bune ca scaderea sa
continue. De asta e nevoie ca noi toti sa fim vigilenti si dupa 15 Mai, sa respectam
regulile de Social Distancing in continuare si sa ne protejam. Va reamintesc, ne
confruntam in primul rand cu o criza sanitara. Criza economica va fi mai puternica daca ii
dam frau liber acestui virus sa isi continue raspandirea.

Pentru vocile apocaliptice care prevad prabusirea pietei imobiliare, le reamintesc ca nu
trebuie sa isi doreasca asta. Constructiile si Imobiliarele conteaza pentru 14% din PIB-ul
Romaniei si, in plus, au efect de Domino in multe alte industrii cum ar fi Fabricarea
Mobilei, Servicii Financiare, Constructii Industriale, Transport, Utilitati, Comert, Asigurari,
Consultanta. O prabusire a pietei imobiliare ar impacta enorm economia Romaniei si ar
aduce valuri de scaderi si disponibilizari in multe alte arii.

O corectie poate fi absorbita de catre dezvoltatori, parte din marja, parte prin scaderea
costurilor de constructie, dar daca aceasta depaseste niste limite de acceptabilitate
economica, se pot transforma in insolvente sau falimente, pe care nu si le doreste
nimeni, nu doar cei din industrie.

Un alt “Depinde” este in functie de scaderea sau revenirea salariilor post-COVID-19.
Spuneam mai devreme ca este o dependenta directa intre nivelul salariilor si pretul
mediu al locuintelor. Daca salariile scad cu 15%, preturile apartamentelor au sanse sa
se apropie de acel 15%. Daca salariile cresc cu 10%, preturile au de asemenea sanse
sa se apropie de acel nivel de crestere.

Si in ultim “Depinde” este legat de capacitatea de intelegere a oamenilor ca daca aleg sa isi
tina averea exclusiv in cash sau depozite sunt pasibili sa li se devalorizeze pe fondul
cresterii destul de probabile a inflatiei. Pomparea cu bani din multiple directii in economie
creeaza inflatie. Este raul necesar pentru cresterea economiei si ni se intampla aproape
in permanenta, fara ca noi sa il simtim. Inflatia este exacerbata in momente in care se
aduc resurse financiare in economie peste nivelul ei de crestere a productivitatii. Asta se
cam intampla acum cand vin bani de la Guvern, vin bani de la UE, vin bani prin
facilitarea creditarii (scaderea dobanzii de politica monetara). Recomandarea noastra
este inca o data sa “INVESTITI ECHILIBRAT!”. Nu toate ouale intr-un singur cos, ci in
mai multe: parte in cash ca o perna financiara, parte in active cum sunt desigur si
imobiliarele.

Concluzii
“Bottom line” este ca ne place sau nu, suntem cu totii in acest context economic.

Economia scade si creste urmare a actiunilor fiecaruia dintre noi. Imobiliarele la fel in paralel
cu economia. Scaderea pietei imobiliare este deci concomitenta cu scaderea
economica.

Preturile la apartamente vor scadea? Da, pentru ca economia va scadea.
Cat va scadea? Depinde de fiecare dintre noi. Alegem sa stam si sa vedem caderi in jurul
nostru si sa avem o bucurie trista interioara ca “V-am spus eu ca o sa cada!” sau alegem
sa actionam, sa aducem valoare in continuare in economie si in vietile celor din jur si sa
generam astfel crestere economica?

O intrebare la care cu totii trebuie sa raspundem.

Acest material a fost realizat de compania de vanzari si consultanta imobiliara, The
Concept.
Orice distribuire a acestui material rugam sa fie facuta cu numirea sursei:
www.theconcept.ro

#welovesales #weloverealestate #theconcept
06.05.2020 Daniel Tudor