Cum stii ca ai facut o ALEGERE BUNA in achizitiile IMOBILIARE?

15 Mai vine si o parte dintre voi urmeaza sa isi puna in aplicare planurile de achizitii si
investitii imobiliare. Nu este o presupunere, stim asta pentru ca avem liste scurte pe
fiecare proiect, cu oameni ce si-au manifestat real dorinta.

In tot zgomotul din jur este bine sa fii informat cum sa faci aceasta achizitie sau investitie
corect.

Si cum s-o faci mai corect decat intorcandu-te la elementele de baza in investitiile imobiliare.
Da, exact. Investitii imobiliare, indiferent daca scopul achizitiei este doar pentru
rezidenta.

Cel mai des deciziile in achizitii imobiliare se iau emotional si mai putin matematic, din acest
motiv majoritatea oamenilor sunt pasibili de erori.

Cum stii, deci, ca ai facut o alegere buna in achizitiile imobiliare?

Tratandu-le ca pe niste investitii, indiferent de scopul lor, incepi sa duci analiza matematica
cel putin la acelasi nivel cu cea emotionala. Este o lege in business si investitii care
spune ca ÔÇťNimic nu bate excelulÔÇŁ.

Stiu ca multi dintre voi ar putea spune ca, daca imi place, platesc si mai mult. De acord, o
viata traim, cum spune un prieten, dar te duci insa din nou intr-o zona emotionala. Si
stim bine cu totii ca in contextul COVID-19 nu este cel mai indicat sa faci asta, ci sa te
pastrezi cat mai rational. Sa fii lumina pentru cei din jur si pentru tine, cum spune bunul
nostru prieten, Andy Szekely.

Riscul sa iei decizii emotionale este cu atat mai mare cu cat circula acea vorba in Romania
ca ÔÇťam facut casa ca pentru mineÔÇŁ. Cand iti spui ca ÔÇťvrei sa o faci ca pentru tineÔÇŁ vei
consuma (si repet cuvantul ÔÇťconsumaÔÇŁ) inutil, doar pentru ca iti serveste niste dorinte. Si
stim bine ca la capitolul asta, creierul uman nu este niciodata satisfacut si tot timpul isi
fabrica dorinte noi pe care o data satisfacute, deja le vede ca fiind invechite si cauta
iarasi altele noi. Acestia suntem si trebuie sa ne intelegem si sa ne acceptam, iar ca sa
luam decizii corecte in investitii (iar aici subliniez ÔÇťinvestitiiÔÇŁ) trebuie sa ne setam niste
benchmark-uri.

Cu cat mai simple cu atat mai bine, iar astazi vi le voi prezenta pe cele mai simple dintre
aceste benchmarkuri (sau referinte).

1. Yieldul

Indiferent ca vei cumpara pentru locuire sau pentru investitie, foloseste in achizitie
benchmark-ul Yieldului (sau a Radamentului).

Yieldul este raportul dintre chiria totala anuala si investitia totala efectiva.
Pe tine te intereseaza cel NET, desi de cele mai multe ori il vei auzi pe cel BRUT.

Iata ce ai de facut, pe PASI:
1. Calculeaza Investitia totala efectiva = Pretul total + Cheltuielile conexe (TVA, parcare,
boxa, mobila, cheltuieli transfer proprietate)
2. Estimeaza Chiria totala lunara si, mai departe, anuala.
3. Scade 6% din Chiria totala anuala (impozitul pe veniturile din chirii pentru PF) si inca 4%
pentru cheltuieli diverse (reparatii, asigurari), pentru a-ti da Chiria Neta Anuala estimata
4. Imparte Chiria Neta Anuala la Investitia efectiva

Ar trebui sa iti dea un procent. Daca acesta este sub 5% (cat este Yieldul NET corect pentru
rezidential astazi in marile oras din Romania), mai negociaza cu proprietarul, cu
dezvoltatorul sau cu echipa lui de vanzari.

Daca vrei sa iti fie si mai simplu, inmulteste Chiria Neta cu 20 si ar trebui sa iti dea peste
Investitia Totala Efectiva.

De retinut, ca daca iei in calcul doar pretul de achizitie, fara toate celelalte cheltuieli conexe,
calculul tau este incorect si te vei pacali singur. Asadar ia in calcul toate datele.

Reiau: ori imparti Chiria Neta la Investitia Totala si trebuie sa iti dea minim 5%, ori inmultesti
chiria neta cu 20 si trebuia sa iti dea minim Investitia totala.

Luam si un exemplu:
1. Am cumparat un apartament de doua camere cu boxa, pe care l-am mobilat complet si
ne-a costat in total (cu tot cu cheltuielile de transfer, in acest caz, onorariul notarului)
100.000 Eur.

2. Chiria pe care o putem lua este de 500 Eur pe luna, in total pe un an este de 500 x 12 =
6.000 Eur.

3. Scadem de aici 6% impozit si 4% costuri diverse potentiale, in total 10% si ne da 6.000
Eur – 10% = 5.400 Eur.

4. Si aici ai doua variante:
a. Fie imparti 5.400 la 100.000 = 5.4% (Bravo! O alegere buna!)
b. Fie inmultesti 5.400 cu 20 = 108.000 (Din nou, bravo! Esti peste investitia totala)

Lasa-ne un mesaj in comentarii daca am fost suficient de clari.

2. Gradul de ocupare
Gradul de ocupare, adica procentual cat timp dintr-un an este ocupata proprietatea ta de
catre un chirias, este al doilea Benchmark de folosit in investitiile imobiliare.

Chiar daca tu vei ocupa respectiva locuinta, trebuie sa te gandesti care este o eventuala
probabilitate de inchiriere rapida. Calculul Yieldului face sens daca gradul de ocupare
este de 100% sau cat mai aproape de acest procent.

Daca, in schimb, de exemplu, gradul de ocupare potential este 50%, atunci benchmarkul
Yieldului este inutil.

Desigur ca poti doar sa estimezi acest grad de ocupare, nu exista un calcul matematic sigur.
Sunt doua modalitati prin care poti fi cat mai sigur pe estimari:

1. Studiaza gradele de ocupare ale locuintelor similare (si aici cel mai bine e sa intrebi
expertii din zona respectiva sau faci un check online)

2. Sau urmeaza principiile de baza in alegerea locatiei in imobiliare, care sunt:
a. Cumpara on orase si regiuni in care populatia si joburile au cele mai mari sanse
sa creasca
b. In piete lichide – unde cererea pentru cumparare si inchiriere este mare: in
special in centrele localitatilor, in zonele de business, noduri comerciale sau
langa parcuri, lacuri sau paduri
c. Unde urmeaza proiecte mari de infrastructura – autostrada, aeroport sau o noua
linie de metrou sau tren

3. Potentialul de crestere a valorii
Imobiliarele au avantajul spre deosebire de alte clase de active, cum sunt de exemplu
obligatiunile, ca, alese corect, le creste valoarea in timp.

Tu trebuie sa maximizezi acest potential, astfel incat la o revanzare viitoare, sa iesi chiar in
castig.

Ca sa iti fie mai simplu, urmeaza aceleasi principii de mai sus in alegerea locatiei.

Cam atat.

Reluam. Stii ca ai facut o alegere buna in achizitiile imobiliare daca:

1. Yieldul tau net este minim 5 sau recuperarea investitiei se face in maxim 20 de ani (de
aici inmultirea chiriei nete cu 20 si sa fie peste investitia totala)
2. Gradul de ocupare potential sa fie cat mai aproape de 100%
3. Potentialul de crestere a valorii sa fie cat mai mare.

Mult succes in investitii!

Acest material a fost realizat de compania de vanzari si consultanta imobiliara, The
Concept.

Orice distribuire a acestui material rugam sa fie facuta cu numirea sursei:
www.theconcept.ro

#welove sales #welove realestate #the concept
07.05.2020 Daniel Tudor