Cum sa investesti in imobiliare in contextul COVID-19?

Probabil ca multi dintre voi va intrebati “Oare e un moment bun sa investesc?” sau “Oare e mai bine sa tin banii?”.
Raspunsurile sunt dintre cele mai diverse. Din pacate cea mai mare parte sunt negative pentru ca majoritatea oamenilor este invatata sa gandeasca pe termen scurt. Astfel ca le este greu sa priveasca mai departe de necesitatile si situatia curenta, iar situatia curenta nu este roza.
JD Rockefeller spunea cu aproape 150 de ani in urma o fraza care l-a facut faimos la vremea respectiva, fraza preluata de la un alt mare investitor al vremurilor, Baronul de Rotschild: “Investeste cand e sange pe strazi”. Astazi suntem siguri ca nu se referea ad literam la “sange pe strazi”, ci la o stare de confuzie si neincredere generala care sa domneasca in societate. Va suna cunoscut?

1.Cu perspectiva pe termen lung. Imobiliarele si-au demonstrat rezilienta pe termen lung in toate economiile dezvoltate. Romania face parte din zona emergenta a lumii, deci cu siguranta ne vom alinia si noi la aceleasi coordonate. Nu am avut timp suficient sa intelegem ciclurile economice in Romania, dar studiile marilor investitori ai lumii spun ca nivelul minim al fiecarei noi crize este mai mare decat nivelul minim al crizei anterioare. Prin urmare, o scadere in cazul nostru ar fi posibila cel mult pana in apropierea minimului din 2014, dar nu mai jos. Desigur ca sunt multi alti indicatori de care sa tinem cont, cum ar fi nivelul salarial, accesul la credit sau eficienta statului in gestionarea provocarilor economice, dar un scenariu in care sa ne prabusim total suntem cu totii de acord ca este exclus. Exista deci viata si dupa COVID-19.

TIP! Recomandarea noastra, prin urmare, este sa investiti in imobiliare cu un orizont de minim 5 ani, optim 10 (cam cat este durata medie a unui ciclu economic:) si nu cu gandul ca poate scadea cateva procente in urmatoarele luni, perspectiva pe termen scurt nefiind benefica investitiilor, ci speculatiilor care sunt mult mai riscante.

2.Obtinand oportunitati. Cei mai multi dintre voi probabil va spuneti “Mai stau ca sigur vor aparea oportunitati.” Perfect adevarat, dar tine cont ca nu numai tu gandesti asa. Sunt si altii care gandesc la fel, care se vor imbulzi ca vulturii peste respectivele oportunitati. Crezi ca vei fi primul care va ajunge la ele? Mai gandeste-te. In schimb ce poti face este sa cauti acele proprietati sau proiecte care se potrivesc cerintelor tale si sa iti obtii singur oportunitatile. Mai concret, decide-te pe una sau mai multe variante si negociaza-ti conditiile. In functie de stadiul constructiei si al vanzarilor, dezvoltatorii sau proprietarii vor fi mai mult sau mai putin dispusi la negocieri. In mod normal, cu cat este mai avansata constructia si stadiul vanzarilor, cu atat vor fi mai putin flexibili. Negocierea poate fi mai mare cu cat dispui de un avans mai mare si cu cat proiectul este mai Early Stage.

3.Valorificand trendurile. #WorkFromHome este un trend clar pentru toata lumea. Majoritatea activitatilor de birou vor putea fi realizate in regim #WorkFromHome si, prin urmare, vor fi multe companii care vor oferi acest beneficiu salariatilor lor. Prin urmare, apare un nou tip de cerere: Locuinte cu birou. Noi le-am numit “locuintele +1”, “+1” insemnand camera cu scop de birou, pentru ca oamenii sa isi poata desfasura cu focus activitatea si in acest birou de acasa, fara a fi distrasi de copii, bunici, pisici etc. De asemenea, creste cererea pentru gradina. Astfel, casele, dar si apartamentele la parter, vor avea o cerere mai mare, mai ales dinspre familiile care au petrecut aceasta perioada intre 4 pereti. Cei cu buget mai redus vor opta macar pentru o terasa mai spatioasa.

4.Intorcandu-le la lucrurile de baza. Atunci cand exista neclaritati sau confuzie intotdeauna este bine sa te uiti la ce merge, indiferent de sezon. Si pentru asta te invit sa reluam lucrurile de baza in investitiile imobiliare si anume: Unde e cel mai bine sa investesti in imobiliare. Iata unde:

a. In orase si regiuni in care populatia si joburile au cele mai mari sanse sa creasca

b. In piete lichide – unde cererea pentru cumparare si inchiriere este mare: in special in centrele localitatilor, in zonele de business, noduri comerciale sau langa parcuri.

c. Unde urmeaza proiecte mari de infrastructura – autostrada, aeroport sau o noua linie de metrou sau tren

5. Investind echilibrat. Nu iti tine “toate ouale in acelasi cos”. Nu tine toti banii cash, in depozite, pentru ca esti sensibil la inflatie. Si cu amalgamul de programe de stimulare financiara de la Guvern sau Comisia Europeana pericolul de inflatie este mare. Cum la fel e bine sa nu tii toti banii doar in imobiliare sau doar intr-o singura alta clasa de active. Cel mai bine e sa diversifici. Daca ai 100.000 Eur, foloseste o parte ca avans la o proprietate imobiliara si o parte mentine-i cash ca o perna financiara. Sau imparte in 3 si investeste in plus si in actiuni sau obligatiuni. Decide in functie de profilul tau de risc, daca te tine stomacul pentru actiuni, dar investeste echilibrat.

BONUS: Daca folosesti in achizitie “Leverage” financiar, cum ar fi de exemplu creditul ipotecar, fa in asa fel incat castigurile recurente nete sa fie mai mari decat rata la banca. Cu alte cuvinte, nu lasa ca datoriile sa creasca mai repede decat veniturile, ci invers. In felul asta esti protejat la riscuri. Repetam: chiria neta (adica chiria bruta minus cheltuielile directe si operationale) sa fie mai mare decat rata la banca.