Ciclurile fizice imobiliare – Cat dureaza si cum influenteaza piata?

Unii economisti cred ca imobilul este un fel de „organism viu” care se dezvolta, dupa cum stiti, in urmatoarea ordine: proiectare – nastere – maturitate – imbatranire si moarte. 

Un studiu din domeniul imobiliar, facut de FMi pentru tarile OECD, ne arata ca in ultimii 40 de ani perioadele de crestere au avut durata medie de 6 ani, iar cele de scadere de 4 ani si jumatate (adica 10 ani un ciclu). Alti analisti estimeaza durata unui astfel de ciclu la 12 – 14 – 16 ani. Se pare ca o estimare exacta a duratei ciclului nu poate fi facuta. Piata imobiliara depinde de prea multi factori economici, sociali si politici atat la nivel mondial cat si la nivel national.

Urmarim numeroase studii care este facut deja de foarte multi ani, iar concluziile arata deja un tipar care se repeta. Am luat acest tipar si l-am pus peste evolutia pietei imobiliare din Romania si vedem ca se potriveste perfect.

Exact aceeasi indici, exact aceleasi trenduri, exact aceleasi lucruri care se succed si, conform acestui studiu, am determinat ca suntem in al patrulea stadiu al ciclului, inainte de o viitoare recesiune. acest ciclu dureaza cam 5-7 ani, care se numeste faza de explozie, este faza in care preturile incep sa o ia in sus puternic si putem avea o crestere chiar de doua cifre a preturilor. 

In februarie 2020 ne aflam la aproape 12 ani de la inceputul crizei din 2008 si in ultimii 6 ani preturile imobilelor au crescut in mod constant.

Regula de aur ramane „cumparati mai ieftin, vindeti mai scump” si se aplica imobilelor, precum si oricarui alt tip de investitie.

Mai este loc de crestere? Pe termen lung, raspunsul este categoric Da (daca investiti in zonele cu potential de dezvoltare)! Este foarte mult loc de crestere. In ciuda tuturor problemelor ce vor aparea de-a lungul timpului, domeniul imobiliar reprezinta una dintre cele mai bune si sigure investitii.

Diferite segmente de piata se comporta diferit in acelasi timp. De exemplu, constructia intr-o parte a orasului poate creste rapid in valoare, in timp ce in acelasi timp exista stagnare in alta parte a orasului. Cu toate acestea, capacitatea de a defini aceste cicluri poate oferi clientilor oportunitati de investitii suplimentare.

  1. Ciclul de declin. Se observa cand piata este suprasaturata si numarul cladirilor neocupate incepe sa creasca. Intretinerea cladirilor neocupate afecteaza negativ starea financiara a proiectelor. Aceasta piata este piata unui cumparator. Un numar mic de proprietati noi apar pe piata. Creditorii isi pun practic operatiunile in asteptare pana la revenire, iar preturile proprietatilor scad.
  2. Ciclul de absorbtie. Datorita lipsei de constructii noi, care este rezultatul ciclului de recesiune, cererea si oferta pe piata imobiliara incepe sa capete putere. Piata intra intr-un nou ciclu – ciclul de absorbtie a obiectului creat. Dupa ce surplusul investitional este absorbit, ratele de inchiriere vor incepe sa creasca. In conformitate cu o crestere a cererii si o scadere a ofertei, sunt incepute studiile de pre-investitii pentru crearea de noi obiecte imobiliare.
  3. Ciclul de constructii noi. Noul ciclu de constructie este insotit de o cerere crescuta pe piata constructiilor, precum si de o reducere a ofertelor pentru terenurile vacante. tarifele de inchiriere cresc odata cu pretul proprietatii. In aceasta perioada, inflatia creste si costurile de constructie cresc, ceea ce creste pretul de vanzare al proprietatii.
  4. Ciclul de saturatie a pietei. Vanzarile imobiliare cresc intr-un ritm lent si in cele din urma se micsoreaza. Exista un surplus de produse si capacitati de constructii finite. Ratele de ocupare incep sa scada si activitatile de constructii se opresc treptat. Cel mai bun moment pentru extinderea proprietatilor este in timpul ciclului de preluare sau al perioadei de constructie noua.

Pentru a evalua eficienta pietei imobiliare, este necesar sa se ia in considerare mai detaliat ciclul de viata al unui obiect si sa se stabileasca principalele momente critice in timp, care vor afecta durata ciclului si dinamica schimbarilor in costuri si rezultate.

Orice investitie poarta dupa ea pana la urma asa zisul risc al ”lebedei negre” (black swan). Practic orice se poate intampla, indiferent cat de bine iti faci temele. Dar pe termen lung, investitia in domeniul imobiliar s-a dovedit eficienta si probabil va fi in continuare atat timp cat populatia lumii este in crestere.