Acord De Asociere privind constituirea Asociatiei De Proprietari

Pentru BLOC … Str. … Nr…

  1. Asocierea

1.1. Prin prezentul acord de asociere, având în vedere prevederile legale în vigoare, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinţe/apartamente si/sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă) din condominiul situat în localitatea …, str. … nr…, sectorul/judetul …, am hotărât să ne asociem în asociaţie de proprietari, care va fi înregistrată la …

1.2. Asocierea a fost determinată de existenţa proprietăţii comune, indivizibil legată de proprietăţile individuale pe care le deţinem în cadrul condominiului. Asociaţia de proprietari constituie forma de organizare si de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de întreţinerea, funcţionarea, dezvoltarea si exploatarea proprietăţii pe care o deţinem în comun.

  1. Proprietarii unităţilor imobiliare.

2.1 Asociaţii sunt proprietari ai unei (unor) unităţi de proprietate imobiliară, compusă dintr-un spaţiu de locuit (apartament) sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, ca proprietate individuală, împreună cu cota – parte din proprietatea comună.

2.2. Lista proprietarilor, a datelor lor personale precum si cotele – părţi de proprietate indiviză din proprietatea comună, conform contracului de vânzare– cumpărare/contractului de construire, se prezintă în procesul – verbal ANEXA nr.1 la acest acord de asociere, care cuprinde si semnătura individuală, valabilă, pentru constituirea asociaţiei.

  1. Descrierea proprietăţii

3.1 Proprietatea, pentru care se constituie asociaţia de proprietari, se află la adresa menţionată la punctul1 al acestui acord de asociere. Ea figurează în planul de urbanism al localităţii ……………

3.2. Condominiul are următoarele caracteristici:

  1. a) bloc de locuinţe cu/fără spaţii comerciale la parter (nivelul ……) si cu/fără alte spaţii destinate unor activităţi lucrative …;
  2. b) regim de înăltime: subsol, demisol, parter, mezanin si număr de etaje. subsolurile sunt niveluri tehnice sau, după caz, destinate unor activităţi lucrative, depozite, boxe, adăposturi de apărare civilă si altele asemenea;
  3. c) structura în funcţie de destinaţia proprietăţii: – un număr de .… apartamente, cu o suprafaţă utilă totală de ….. mp., destinate locuirii, din care: – cu 1 camera/garsoniere: … (nr.) …; – cu 2 camere: … (nr.) …; – cu 3 camere: … (nr.) …; – cu 4 camere: … (nr.) …; – un număr de … spaţii comerciale, birouri, sedii de societăţi comerciale si altele asemenea, situate la …, însumând o suprafaţă utilă de …mp.; – un număr de …… spaţii comune aflate în proprietatea comună (enumerare şi descrierea părţilor aflate în proprietatea comună ex. uscătorii/spălătorii etc,)
  4. d) structura clădirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereţi interiori neportanţi, stâlpi si grinzi, precum si cadre; diafragme din beton armat sau înlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn si altele asemenea, cu acoperis tip sarpantă/terasă);
  5. e) clădirea a fost dată în folosinţă în anul … si este/nu este inclusă în Lista monumentelor istorice;
  6. f) clădirea este legată la reţelele de utilităţi (termoficare, apă rece, canalizare, telefonie, electricitate si altele asemenea) comunale sau, după caz, are centrală termică proprie ori alte surse proprii de utilităţi.

3.3. Clãdire-bloc de locuinţe-condominiu – proprietatea imobiliarã formatã din proprietãţi individuale, definite apartamente sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinţe, şi proprietatea comuna indivizã. Poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scãri, din cadrul clãdirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comuna.

3.4. Proprietatea, în cadrul asociaţiei de proprietari, este reprezentată prin proprietatea individuală si proprietatea comună.

3.5. Proprietate individualã – apartamentul sau spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, parte dintr-o clãdire, destinatã locuirii sau altor activitãţi, care împreunã cu cota-parte indivizã din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliarã. Cu excepţia unor situaţii pentru care exista alte prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprietãţi individuale dintr-un condominiu trebuie considerat în acelaşi mod ca şi dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile.

3.6. Pãrţile comune

Sunt considerate pãrţi comune, în mãsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

  1. a) terenul pe care se aflã clãdirea, compus atât din suprafaţa construitã, cât şi din cea neconstruitã necesarã, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normalã a acesteia; pentru eventuala suprafaţã excedentarã proprietarii sunt titularii unei coproprietãţi obişnuite;
  2. b) fundaţia, curtea interioarã, structura, structura de rezistenţã, pereţii perimetrali şi despãrţitori dintre proprietãţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scãrile şi casa scãrilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apã, centralele termice proprii şi ascensoarele;
  3. c) instalaţiile de apã şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încãlzire şi de gaze de la branşament/racord pânã la punctul de distribuţie cãtre pãrţile aflate în proprietate exclusivã, canalele pluviale, paratrãsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea pãrţi;
  4. d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei pãrţilor, sunt în folosinţã comunã. Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spãlãtorii şi uscãtorii sunt considerate pãrţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeazã aceste utilitãţi în conformitate cu proiectul clãdirii.

3.8. Actele juridice privind cotele-pãrţi Cota-parte din dreptul de proprietate asupra pãrţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clãdire care constituie bunul principal; înstrãinarea sau ipotecarea cotei-pãrţi nu se va putea face decât odatã cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal.

3.9.Stabilirea cotelor-pãrţi Model În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-pãrţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecãrui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clãdire. Suprafaţa utilã a apartamentului sau a spaţiului cu altã destinaţie decât aceea de locuinţã şi cota-parte indivizã de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dupã caz, contractul de vânzare-cumpãrare, fişa cadastralã, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul de schimb sau contractul de donaţie şi/sau cele determinate pe bazã de mãsurãtori şi înscrise într-o documentaţie cadastralã recepţionatã de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliarã competent. În cazul în care suma cotelor-pãrţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altã destinaţie decât aceea de locuinţã din clãdirea/blocul care constituie condominiul, nu este egalã cu 100, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari solicitã întocmirea unei noi documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cãrţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea, calitatea şi siguranţa construcţiilor.

3.10.Terenul aferent construcţiei (clădirii) este în suprafaţă totală de ………..m.p. si este în proprietatea comună a proprietarilor clădirii. Regimul de folosire a proprietăţii comune, ca si drepturile si obligaţiile proprietarilor în legătură cu ele, vor fi conforme cu prevederile legale si cu hotărârile si măsurile adoptate de către adunarea generală a proprietarilor în condiţiile impuse de statutul si regulamentele interne ale asociaţiei.

3.11. Fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, împreună cu cota-parte indiviză a sa din proprietatea comună, reprezintă o parcelă individuală de proprietate imobiliară si formează o unitate care poate fi înstrainată sau transferată în orice mod numai ca un tot.

3.12. Fiecare dintre aceste proprietăţi imobiliare poate fi folosită, ipotecată sau înstrainată în deplină libertate de către proprietarul/proprietarii acesteia, ţînându-se seama de condiţia menţionată mai sus si de legile si reglementările în vigoare.

3.13. Baza tehnico-materială a asociaţiei, la data semnării prezentului acord de asociere, este formată din : ……………………………………………. Asociaţii pot hotărî dezvoltarea si după caz, restrângerea bazei tehnico – materiale, numai în cadrul adunării generale a proprietarilor conform statutului asociaţiei.

3.14. Pentru identificarea, prin localizare si suprafaţă, a fiecărui apartament, respectiv spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, sunt anexate la prezentul acord de asociere planse sau schiţe, inclusiv ale terenului aferent construcţiei.

  1. Modificarea proprietăţii

4.1. – La constituirea asociaţiei de proprietari si la semnarea procesului – verbal anexat prezentului acord de asociere, prorietarii din condominiu deţin cotele –părţi din proprietatea comună conform ANEXEI nr.1.

4.2 – Recalcularea cotei –părţi de proprietate indiviză din proprietatea comună (%) se face raportând suprafaţa utilă sau cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, modificată, la suprafaţă totală destinată locuirii sau altor activităţi, în cadrul blocului [suprafaţa anterioară apartamentului sau spaţiului +/- suprafaţa nou creată] / suprafaţa totală anterioară modificării +/- suprafaţa nou creată în ansamblul clădirii(m.p.)]

  1. Înregistrarea proprietăţii

5.1. Proprietăţile imobiliare sunt în număr de …., înscrise în cartea funciară ori, după caz, în registrul de transcripţiuni si înscripţiuni de la biroul de carte funciară de pe lângă judecătoria în a carei circumscripţie este situat imobilul.

5.2. În cadrul condominiului, un număr de … proprietăţi imobiliare sunt proprietate a persoanelor juridice de drept public sau privat si sunt gestionate de … (autoritate sau instituţie publică, agent economic, persoana juridică fără scop patrimonial si altele asemenea).

5.3. Pentru fiecare proprietate imobiliară care a fost trecută în proprietate privată si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnările necesare în cartea funciară, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.

5.4. În momentul dobândirii unui apartament sau a unui spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaţiei de proprietari.

  1. Restrictii privind folosinţa si construcţiile

6.1. Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună din clădire, în condiţiile stabilite de legislatia în vigoare dar niciun proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul asociaţiei de proprietari.

6.2. Proprietatea comună, se află în grija tuturor proprietarilor, care trebuie să participe proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate la întreţinerea si repararea ei.

6.3. Chiriasii din proprietăţile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaţiei de proprietari, ci trebuie să se supună regulilor adoptate de asociaţia de proprietari, în măsură în care acestea se aplică tuturor ocupanţilor clădirii.

6.4. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă il poate folosi conform destinaţiei. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă are dreptul de a-l închiria, cu condiţia ca respectivul chirias să accepte folosirea acestuia în condiţiile prevăzute în legislaţia specifică, în limitele prevăzute în prezentul acordul de asociere şi cu respectarea regulilor ori regulamentelor proprii ale asociaţiei de proprietari.

6.5. Proprietarul poate aduce îmbunãtãţiri sau modificãri proprietãţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de cãtre autoritatea publica localã a modificãrilor constructive, fãrã a pune în pericol integritatea structuralã a clãdirii sau a altor proprietãţi individuale. Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietãţii comune fãrã a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.

6.6. Zidurile dintre apartamentele sau spaţiile alãturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clãdirii şi din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberata de autoritatea publica localã şi cu înştiinţarea asociaţiei. Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a clãdirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotãrârii majoritãţii proprietarilor şi a autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberata de autoritatea publica localã.

6.7. Proprietarul este obligat sa menţinã proprietatea sa individualã, apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individualã a celorlalţi proprietari din condominiu.

6.8.Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul sau al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se înlocuiascã elemente din proprietatea comuna, Model la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenta, când accesul se poate face fãrã preaviz.

6.9. Proprietarii sunt obligaţi sa ia mãsuri pentru consolidarea sau modernizarea clãdirii, pentru reabilitarea termica şi eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clãdiri.

6.10. În clãdirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenta mãsuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritãţii publice locale sau centrale.

6.11. Dacã proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare alta persoana care acţioneazã în numele sau provoacã daune oricãrei pãrţi din proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spaţiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligaţia sa repare stricãciunile ori sa plãteascã cheltuielile pentru lucrãrile de reparaţii.

6.12. În cazurile în care în clãdirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi impiedica, cu buna-ştiinţa şi sub orice forma, folosirea normalã a clãdirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari ori chiriaşi, dupã caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei sa hotãrascã mãsurile pentru folosirea normalã a clãdirii, precum şi plata daunelor.

6.13. Proprietarii care isi înstrãineazã apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrãinare sa facã dovada achitãrii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. În cazul existenţei unor datorii cãtre asociaţia de proprietari, înstrãinarea proprietãţii se poate face numai dacã se introduce în contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de cãtre cumpãrãtor.

6.14. Modificãrile constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor pãrţi sau elemente de construcţie ale clãdirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scãri interioare şi altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, dupã caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrãri, eliberate în condiţiile legii.

6.15. Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta fata de destinatã iniţialã, conform proiectului iniţial al clãdirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se invecineaza, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbãrii.

6.16. Proprietatea comuna poate fi utilizata de cãtre terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritãţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinãtate, în baza unui contract de închiriere, de folosinta sau de concesiune.

6.17. Proprietarii care deţin animale în apartament sau în spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu pot lăsa în libertate ori fără supraveghere animalele care pot prezenta pericol pentru persoane sau bunuri. Acesti proprietari răspund pentru deteriorarea proprietăţii comune de către animale si trebuie să ia măsuri pentru a nu afecta linistea si confortul proprietarilor/locuitorilor din imobil.

  1. Administrare, sancţiuni si reguli interne

7.1. Asociaţia de proprietari va răspunde de administrarea si de funcţionarea condominiului/condominiilor si de întreţinerea, repararea, renovarea si îmbunătăţirea proprietăţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei părţi proporţionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în anexa la prezentul acord de asociere.

7.2. Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă ori în alte situaţii.

7.3. Administrarea condominiului se va face în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare, ale prezentului acord de asociere si ale statutului asociaţiei de proprietari, precum si cu regulile si regulamentele care se vor adopta prin hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

7.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se va conforma regulilor prezentului acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum si hotărârilor si rezoluţiilor adoptate legal de către asociaţia de proprietari. Nerespectarea acestor prevederi, hotărâri si rezoluţii va constitui temeiul acţiunii în justitie a asociaţiei de proprietari împotriva celor în cauză, pentru recuperarea daunelor.

7.5. Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate intenta acţiune în justiţie împotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotărârii sau a prevederii respective.

  1. Revocarea sau amendarea acordului de asociere

8.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a cel puţin 2/3 din proprietarii membrii ai asociaţiei de proprietari, în cadrul adunării generale a proprietarilor, conform prevederilor legislaţiei specifice şi a statutului asociaţiei.

8.2. Orice modificare sau completare se înregistreazã la judecãtoria care a emis încheierea judecãtoreascã de înfiinţare, fãrã alte formalitãţi.

  1. Dispoziţii finale

9.1. Asociaţia, ca persoană juridică română si subiect de drept privat, va dezvolta relaţiile sale cu terţii (persoane fizice si/sau juridice române si străine), în condiţiile economiei de piaţă si cu respectarea legislaţiei române.

9.2. Asociaţii sunt de acord, fără a avea o restricţie legală în acest sens, ca asociaţia să întreprindă activităţi cu scop lucrativ, potrivit unor programe si bugete de venituri si cheltuieli aprobate de către adunarea generală în condiţiile prevăzute de lege şi de statutul propriu, folosind si elemente sau părţi din proprietatea comună, având drept scop cresterea resurselor financiare si diminuarea eforturilor materiale ale proprietarilor asociaţi din condominiu.

9.3. Eventualele litigii dintre asociaţie si alte persoane fizice sau juridice, sunt de competenţa instanţelor judecătoresti sau de arbitraj, iar litigiile dintre asociaţi se vor rezolva, pe cât posibil, pe cale amiabilă sau, în caz contrar, prin hotărâre judecătorească.

9.4. Anexa nr.1 este parte integrantă din prezentul acord de asociere.

  1. Semnarea acordului de asociere

10.1 – Acordul fiecărui proprietar se consemnează, prin semnătură inividuală a titularului/titularilor sau a reprezentantului legal al acestuia, în procesul – verbal din ANEXA nr.1

10.2. Înscrierea ulterioara în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea generalã de constituire se face la cererea scrisã a acestora, fãrã alte formalitãţi.